自宅不動産をどう引き継ぐ？ 生前贈与か相続か、コスト比較シミュレーション
中高年の暮らしや相続・遺産に関する専門メディアの編集部で主にコンテンツSEOの企画・設計を行う。
「長年住み慣れたこの家、将来子供にどうやって譲ろうか？」 「自分が元気なうちに名義を変えておいた方が、揉めなくて済むのではないか？」
終活を進める中で、最も頭を悩ませるのが「自宅不動産」の扱いです。 預貯金と違い、不動産は分けにくく、価値も大きいため、相続トラブルの火種になりやすいからです。
そこで選択肢に上がるのが、生きているうちに名義を変える「生前贈与」と、亡くなってから引き継ぐ「相続」です。
「早く渡した方が安心」と生前贈与を選ぶ方もいますが、実はコスト（税金や手数料）の面だけで見ると、「生前贈与は相続よりも圧倒的に割高」になるケースが多いことをご存知でしょうか？
この記事では、不動産のプロもあまり大声では言わない「不動産移転コスト」の真実を、具体的なシミュレーションを交えて比較・解説します。
1. 結論：コストだけで見れば「相続」が圧勝
まず結論から申し上げます。 特別な事情がない限り、自宅不動産は「相続（亡くなった後に名義変更）」する方が、金銭的な負担は圧倒的に軽くなります。
その理由は、国が「相続による資産移転」を優遇している一方で、「生前贈与」には厳しい税金を課しているからです。
比較すべきコストは、以下の3つです。
-
税金本体（贈与税 vs 相続税）
-
登録免許税（名義変更の手数料）
-
不動産取得税（県に払う税金）
特に見落としがちなのが、2と3の「流通コスト」です。ここには大きな格差があります。
2. 意外と知らない「隠れコスト」の格差
「贈与税は年間110万円まで非課税だから、少しずつ持分を移せばいいのでは？」 そう考える方もいますが、不動産の場合、それだけでは済みません。名義を変えるだけでかかる「諸費用」を見てみましょう。
格差①：登録免許税（登記費用）
法務局で名義変更をする際にかかる税金です。
-
相続の場合： 固定資産税評価額の0.4%
-
贈与の場合： 固定資産税評価額の2.0%
-
→ なんと5倍の差があります！
-
格差②：不動産取得税
不動産を手に入れた際にかかる地方税です。
-
相続の場合： 非課税（0円）
-
贈与の場合： 固定資産税評価額の3〜4%（※軽減措置あり）
-
→ 相続なら0円なのに、贈与だと数十万円かかることがあります。
-
つまり、贈与税自体をゼロにできたとしても、「名義を変える手数料」だけで、贈与の方が数十万円〜百万円近く高くなる構造になっているのです。
3. 【シミュレーション】2,000万円の自宅を譲る場合
では、実際に数字で見てみましょう。 【条件】
-
物件： 土地・建物の固定資産税評価額の合計が2,000万円
-
親子関係： 父から長男へ譲る
-
前提： 基礎控除内とし、相続税・贈与税の「本体」は考慮せず、「移転コスト」のみを比較。
パターンA：亡くなってから「相続」する
-
登録免許税： 2,000万円 × 0.4% ＝ 8万円
-
不動産取得税： 0円
-
【合計コスト】：約8万円
-
パターンB：元気なうちに「生前贈与」する
（※相続時精算課税制度を使って贈与税を0円にしたとしても、以下のコストがかかります）
-
登録免許税： 2,000万円 × 2.0% ＝ 40万円
-
不動産取得税： 2,000万円 × 3.0%（※） ＝ 60万円
-
（※土地や住宅の軽減措置を使えば安くなりますが、それでも数十万円はかかります）
-
【合計コスト】：約100万円
-
衝撃の結果 相続なら8万円で済む手続きが、生前贈与だと100万円近くかかる可能性があります。 「安心のために名義を変えたい」という動機だけで行うには、あまりに高すぎる代償です。
4. それでも「生前贈与」を検討すべき2つの例外
「じゃあ、不動産の生前贈与なんてやる意味がないじゃないか」 そう思われるかもしれませんが、コストを度外視してもやる価値がある、あるいはコストが安くなる「例外」が2つあります。
例外①：おしどり贈与（配偶者控除）
結婚して20年以上の夫婦間で、居住用不動産を贈与する場合、最高2,000万円まで贈与税がかからない特例です。
-
メリット：
-
将来、夫が亡くなった際、自宅がすでに妻名義になっていれば、妻は安心して住み続けられます。
-
相続財産を減らせるため、将来の相続税対策になります。
-
-
注意点：
-
やはり「登録免許税」と「不動産取得税」はかかります。それでも「妻への愛と安心」を優先する場合に使われます。
-
例外②：相続時精算課税制度での「早期移転」
「将来値上がりしそうな土地」や「収益を生むアパート」を持っている場合です。
この制度を使って早めに子供に贈与してしまえば、将来どんなに価値が上がっても、「贈与した時点の低い価格」で相続税を計算できます。また、アパートの家賃収入も早期に子供のものにできます。 （※ただし、これも移転コストは割高のままです）
5. 土地の評価を下げる「小規模宅地等の特例」
もう一つ、相続を選ぶべき決定的な理由があります。それは「小規模宅地等の特例」です。
これは、亡くなった親と同居していた子供や、配偶者が自宅を相続する場合、土地の評価額を80%も減額してくれるという最強の節税制度です。
-
土地評価額 3,000万円の自宅
-
相続の場合： 特例を使えば、評価額は600万円（80%OFF）として計算される。→ 相続税が0円になる可能性大。
-
生前贈与の場合： この特例は使えない。3,000万円のまま計算される。
-
この特例の節税効果は数百万円〜数千万円にも及びます。これをみすみす捨てることになる生前贈与は、税制面では「大損」と言わざるを得ません。
6. まとめ：不動産は「最後の最後」まで持っておくのが正解
以上のシミュレーションから、自宅不動産の引き継ぎについては、以下の結論が導き出されます。
-
基本戦略： 自宅は「相続」で引き継ぐ。コストが最も安い。
-
生前贈与の出番： 「認知症対策でどうしても名義を変えたい」「妻に安心感を与えたい」など、コスト以外の目的がある場合のみ検討する。
「早く渡さなきゃ」と焦る必要はありません。 むしろ、親御さんが最後まで自宅の権利を持っていることは、子供たちに「最後まで面倒を見よう」と思わせる（少し打算的ですが）良い緊張感にも繋がります。
不動産は動かせない大きな資産です。 目先の安心感だけでなく、「トータルでいくら払うことになるのか」を冷静に計算してから、決断を下してください。
