人生100年時代と言われる現代、老後の生活資金について不安を感じている方は多いのではないでしょうか。年金だけでは十分な生活を送れないかもしれない、かといって貯蓄を増やすのも難しい。そんな悩みを抱える方にとって、自宅という大きな資産を活用して老後の生活を豊かにする方法として、「リバースモーゲージ」が注目を集めています。

本記事では、リバースモーゲージの仕組みからメリット・デメリット、利用する上での注意点までをわかりやすく解説します。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら、自宅を担保に融資を受けられるシニア世代向けのローン商品です。
自宅に住みながら、その自宅を担保にお金を借入れるという意味では住宅ローンと同じですが、住宅ローンの場合は最初にまとまった融資を受け、その元金と利息を毎月返済していきます。それに対し、リバースモーゲージは自宅の評価額から算出された融資枠内で毎月もしくは一括で融資を受け、契約期間中は利息のみを返済し、契約終了後または契約者（債務者）の死亡後に元金をまとめて返済します。
元金の返済方法としては「担保の自宅を売却する」「自己資金で返済する」などがあります。

リバースモーゲージの仕組みと種類

リバースモーゲージは、自宅の評価額の50～80%程度を上限として、資金を借入れすることができます。主に住宅金融支援機構や都道府県の社会福祉協議会などの公的機関、民間の金融機関がサービスを提供しています。

借入金を受取る方法は、一般的に、

①一括でまとめて受取る
②定期的に一定の金額を受取る
③契約金額の範囲内で必要なタイミングに必要な金額を受取るなどがあります。

リバースモーゲージの種類

リバースモーゲージには、大きく分けて以下の２つの種類があります。

• リコース型：契約者の死後に不動産を売却して返済した際に残債が残った場合に、相続人が残債の返済義務を負うタイプ
• ノンリコース型：残債が残っても、相続人が残債の返済義務を負わないタイプ

ノンリコース型には、相続人に迷惑をかける心配がないというメリットがありますが、一方で金利は高めに設定されていることもあります。

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージには、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。代表的なものを紹介します。

メリット

1.自宅に住み続けながら、必要な資金が得られる

リバースモーゲージの最大のメリットは、住み慣れた自宅を離れることなく、老後の生活資金を確保できる点です。住居が変わるストレスもなく、安心して老後を送ることができます

2. 老後の資金計画が立てやすくなる

年金収入に加えて、リバースモーゲージから得られる資金を生活費に充てることで、ゆとりのある老後生活を送ることが可能になります。旅行や趣味、医療費など、年金だけでは賄いきれない支出にも対応できるようになり、資金計画が立てやすくなります。

3.元金は相続発生時に一括払いすればよい

借入期間中に元金返済義務が発生しないばかりか、借入人が死亡した時に一括返済すればよいとされている融資商品はリバースモーゲージだけです。配偶者が契約を引き継げるようになっていること、相続人が自己資金で返済することができること、借入期間中にも自由に元金返済ができることなど、返済プランの自由度は高い商品です。

デメリット・注意点

リバースモーゲージのデメリットや注意点を紹介します。多くの人が不満や不便を感じる点は、融資の条件が厳しく、制限が多いことです。

1.年齢や資金使途に制限がある

シニア向けのローン商品のため、利用できる年齢は60歳以上であることがほとんどです。また、事業性資金や投資性資金は対象外となっているため、事業資金や投資物件購入ローンの借り換えには利用することができません。

2.対象物件が限られる

リバースモーゲージは、対象物件にも制限があります。対象となるのは、原則一戸建てです。マンションは対象外になることが多いといえます。マンションが対象外になる理由は、主に土地の担保評価額で融資限度額を決めるからです。

また、多くの場合、対象エリアにも制限があります。リバースモーゲージの対象になるのが、基本的に大都市エリアの物件です。地方の物件がリバースモーゲージを利用しづらい理由は、大都市エリアに比べると不動産の価値が下がりやすいからです。

3.金利が上昇した場合は返済金額が増える

リバースモーゲージは「融資」なので、金利変動の影響を受けます。リバースモーゲージの金利は、基本的に変動金利となっており、金利の変動により返済金額が増減することになります。

金利が上昇した場合は想定よりも多くの返済が必要になる可能性があるため、金利変動のリスクを理解した上で利用することが重要です。

4.長生きリスク

リバースモーゲージでは契約期間が定められている場合があり、契約期間を過ぎても存命の場合、契約更新や一括返済を求められるケースがあります。また、元本と利息の合計額が自宅の評価額を上回ると、超過分を返済する必要が出てくる場合があります。

リバースモーゲージが向いている人

リバースモーゲージの利用条件を満たす方の中で、以下に該当する方はリバースモーゲージに向いているといえるでしょう。

住宅ローンの返済が負担になっている

定年退職後にも住宅ローンの返済が残っており、返済が負担になっているという場合には、リバースモーゲージを利用して借り換えすることが可能です。

住宅ローンは元金と利息を支払わなければならないため、負担が大きいです。
一方で、リバースモーゲージは利息のみの支払いになるため、月々の返済負担が軽減されます。

老後の生活を充実させたい

リバースモーゲージは多目的に利用できるので、老後の生活を充実させたいけれど年金が不足しているという場合にも利用できます。

リバースモーゲージを利用すれば、経済的な余裕が生まれて、自由にお金を使えるお金が増えます。そのため、趣味やスポーツを楽しんだり、親しい人と旅行に出かけたりなど、充実した生活を送ることができます。また、病気や介護に備えて貯蓄することも可能です。

まとめ

リバースモーゲージは、老後の生活資金に不安を感じている方にとって、自宅という資産を有効活用できる魅力的な選択肢です。しかし、メリットだけでなくデメリットやリスクも十分に理解した上で、慎重に検討することが大切です。

ご自身のライフプランやご家族の意向を十分に考慮し、専門家の助言も得ながら、安心できる老後設計を実現してください。