「所有者不明土地」問題を防ぐ！ 不動産登記義務化で親がすべきこと

「実家を継ぐ子供がいない」 「先祖代々の山林があるが、境界もよくわからない」

もし、あなたがこのような不動産をお持ちなら、今すぐ行動を起こさなければなりません。 これまでは「登記しなくても特に罰則はないし、お金もかかるから」と放置されがちだった不動産の名義変更（相続登記）。しかし、2024年（令和6年）4月1日から、これが「義務化」されました。

これは単なるルールの変更ではありません。国が本気で「所有者不明土地問題」の解決に乗り出した合図です。 親世代が何も手を打たずに亡くなると、残された子供たちは「過料（罰金）」と「複雑な手続き」という二重の苦しみを背負うことになります。

この記事では、不動産登記義務化のポイントと、子供に「負動産（価値のない負担となる不動産）」を押し付けないために親が今やるべきことを解説します。

1. 「相続登記義務化」の衝撃

まずは、何がどう変わったのか、要点を整理しましょう。

ルール①：期限は「3年以内」

土地や建物を相続したことを知った日から3年以内に、法務局で名義変更（相続登記）の申請をしなければなりません。

ルール②：違反すると「10万円以下の過料」

正当な理由なく申請を怠った場合、最大10万円の過料（ペナルティ）が科される可能性があります。これまでは放置してもお咎めなしでしたが、これからは違います。

ルール③：【最重要】「過去」にさかのぼって適用される

ここが最も誤解されやすいポイントです。 「法律が施行された2024年4月以降に相続した人」だけが対象ではありません。「それ以前に相続して、まだ名義変更していない人」もすべて対象になります。

• 施行日前に相続していた場合： 原則として、2024年4月1日から3年以内（2027年3月31日まで）に登記が必要です。

つまり、「おじいちゃんの名義のままになっている実家」や「ひいおじいちゃんの名義の山林」も、今のうちに整理しないと、法律違反になってしまうのです。

2. なぜ「所有者不明土地」が生まれるのか？

現在、日本全国の所有者不明土地の面積は、九州本島の大きさに匹敵すると言われています。なぜこれほど増えてしまったのでしょうか？ その原因は「ネズミ算式に増える相続人」にあります。

放置すればするほど「解決不能」に

例えば、祖父が亡くなり、父が名義変更をせずに放置していたとします。その後、父も亡くなると、相続権は「父の兄弟姉妹」や「その子供たち（いとこ）」へと広がっていきます。

登記を放置すればするほど、関係の薄い親戚同士で遺産分割協議（ハンコをもらう作業）をしなければならなくなります。「会ったこともない親戚」全員の合意を得るのは至難の業。結果、誰も手を出せなくなり、土地は放置され、荒れ果てていくのです。

3. 子供（相続人）に降りかかる3つのリスク

親が登記を怠ると、子供たちは次のようなリスクに直面します。

リスク①：売りたくても売れない

不動産を売却したり、担保に入れてお金を借りたりするには、登記簿上の名義人が「現在の所有者（自分）」になっていなければなりません。 いざ売ろうとした時に、先祖の名義のままだと、まず名義変更から始めなければならず、売却のチャンスを逃してしまいます。

リスク②：管理責任と損害賠償

たとえ名義変更していなくても、実質的な所有者としての責任は逃れられません。 空き家が倒壊して通行人が怪我をしたり、崖崩れが起きたりした場合、相続人が損害賠償責任を負うことになります。

リスク③：固定資産税の支払い義務

「自分は住んでいないから関係ない」は通りません。役所はしっかり調査して、現在の相続人に固定資産税の納付書を送ってきます。 使わない土地のために、子供が一生税金を払い続ける……そんな事態になりかねません。

4. 親が今すぐやるべき「4つの対策」

子供たちをこのようなトラブルから守るために、親であるあなたが元気なうちにやっておくべきアクションプランを提示します。

対策①：まずは「現状把握」をする

自分の持っている不動産が、本当に自分の名義になっているか確認しましょう。

• 確認方法： 毎年春に役所から届く「固定資産税納税通知書」を見るのが一番簡単です。ここに課税されている土地・建物が一覧で載っています。

• 注意点： 非課税の道路（私道）や山林は通知書に載っていない場合があります。不安な場合は、役所で「名寄帳（なよせちょう）」を取り寄せると、所有している全不動産を網羅できます。

対策②：境界を確定させておく

「隣の家との境界線が曖昧」というのは、相続後の売却で最も揉める原因です。 測量図があるか確認し、もし境界杭（くい）が見当たらない場合は、土地家屋調査士に依頼して境界を確定させておくと、子供への最高のプレゼントになります。

対策③：遺言書（いごんしょ）を作成する

相続登記をスムーズにする最強のツールが「遺言書」です。 通常、登記するには「相続人全員の実印と印鑑証明」が必要ですが、遺言書があれば、指定された人が単独で手続きできます。 「〇〇の土地は長男に継がせる」と一筆あるだけで、手続きの難易度は劇的に下がります。

対策④：いらない土地は「処分の道筋」をつける

「子供はいらないと言っている」土地がある場合、以下の選択肢を検討しましょう。

• 生前に売却する： 二束三文でも、手放せるなら売ってしまう。

• 隣地に贈与する： 隣の人にタダであげる（寄付する）。

• 相続土地国庫帰属制度を利用する： 2023年から始まった新制度です。一定の要件（更地であることなど）を満たし、負担金（10年分の管理費相当額など）を払えば、国に土地を引き取ってもらえます。ハードルは高いですが、検討の価値はあります。

5. すぐに登記できない時の「逃げ道」

もし、遺産分割の話し合いがまとまらず、3年以内に正式な名義変更ができそうにない場合はどうすればいいのでしょうか？

救済策：「相続人申告登記」

2024年4月から新設された制度です。 「私は相続人です」ということだけを法務局に申し出ておけば、とりあえず「登記義務を果たした」とみなされ、過料（罰金）を免れることができます。

これはあくまで仮の手続きなので、正式な権利関係は決まりませんが、「とりあえず罰則を回避する」ための緊急避難措置として覚えておいてください。

まとめ：登記は「家族への愛」である

不動産登記の義務化は、「国が管理しやすくするため」の制度ですが、見方を変えれば「次世代にトラブルを残さないための強制力」とも言えます。

登記がされていない土地は、誰も手出しができない「死んだ土地」です。 親であるあなたが、その土地を「活かせる資産」として渡すのか、それとも「処分に困る負債」として渡すのか。その鍵は、登記簿の整理にかかっています。

「まだ元気だから大丈夫」ではなく、「元気な今しかできない」のが不動産の整理です。 まずは次の週末、タンスの奥にある権利証や、春に届いた固定資産税の通知書を広げてみることから始めませんか？