自宅を「負の遺産」にしないために：シニアのための不動産売却・活用Q＆A

定年を迎え、ライフスタイルや体力、健康状態が変化するシニア世代にとって、「自宅をどうするか」は大きな悩みの一つです。

そのまま住み続けるとしても、将来、空き家となったり、相続時の争いの種となったりして、大切なご家族に「負の遺産」として負担をかけてしまう可能性があります。

ご自身の不動産を有効に活用し、ご家族に迷惑をかけないための具体的な疑問にお答えします。

Q1. 自宅の売却を検討するタイミングはいつが良いですか？

A. ライフスタイルの変化や、体力・経済的な状況を総合的に判断するタイミングです。

自宅の売却を検討する主なタイミングは以下の通りです。

1. 自宅の維持・管理が難しくなったとき: 庭の手入れや、掃除など、戸建ての維持管理が身体的な負担になってきたとき。
2. 経済的な不安があるとき: 老後の生活資金に不安がある場合、自宅を売却することでまとまった現金を得られます。
3. 住み替えの必要性が生じたとき: 病院や駅に近い利便性の高い場所や、バリアフリーのマンションへの住み替えを検討するとき。
4. 相続人がいない（少ない）とき: 相続人が遠方に住んでいたり、自宅を継ぎたいという意思がない場合、生前の売却が最もスムーズです。

※相続が発生した後では、売却には相続人全員の合意が必要となり手続きが複雑化します。体力や判断能力がある生前のうちに準備を進めるのが最善です。

Q2. 誰も住まなくなった実家は、なぜ「負の遺産」になってしまうのですか？

A. 「固定資産税」「管理の負担」「売却の難しさ」という3つの負担が生じるためです。

誰も住まなくなった空き家は、ご家族にとって以下のような負担を負わせます。

経済的な負担（固定資産税・都市計画税）

• 空き家であっても固定資産税は毎年かかります。
• 「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が大幅に増える可能性があります。

物理的な負担（管理の手間と費用）

• 定期的な草刈り、換気、清掃、修繕などの管理が必要で、遠方に住むご家族には大きな負担となります。

法律的なリスク（損害賠償）

• 建物の老朽化で瓦や壁が崩れ、近隣住民に損害を与えた場合、所有者が責任を負うことになります。

Q3. 自宅を売却せずに、老後の資金にする方法はありますか？

A. 「リバースモーゲージ」または「リースバック」という方法があります。

自宅に住み続けたいが、老後資金も確保したいというニーズに応えるのが、以下の活用方法です。

Q4. 相続させたいが、売却しづらい古い自宅はどうすべきでしょうか？

A. 価値を高める工夫をするか、家族信託で管理を任せる方法が有効です。

特に築年数の古い戸建ては、そのままでは売却価格が低くなる、または買い手がつかない可能性があります。

解体して更地にする

• 買主が新しい家を建てやすくなりますが、固定資産税の優遇措置が解除され、税金が高くなるため慎重な検討が必要です。

リフォーム/リノベーション

• 投資費用がかかりますが、買い手がつきやすくなり、売却価格の上昇が見込めます。

家族信託の活用

• ご自身が認知症などで判断能力を失う前に、自宅の管理・売却を信頼できるご家族に託す（信託する）契約を結んでおくことで、将来的に自宅が「凍結」し、売却できなくなるリスクを防げます。

※相続対策として「家族信託」を設定すれば、ご自身の意思能力が低下した後も、受託者であるご家族が自宅を売却したり、賃貸に出したりといった柔軟な対応が可能になります。

まとめ-自宅を「負の遺産」にしないために

自宅の売却や活用は、ご自身の資産状況やご家族の意向を深く考慮する必要がある、終活の最重要課題です。

ご家族に負担をかけない最善の方法は、元気なうちに家族と話し合い、専門家（不動産業者、税理士、司法書士など）の意見を聞きながら、具体的な計画を立て始めることです。