老後資金が足りない時の最終手段。「リバースモーゲージ」と「リースバック」の賢い使い分け

【老後資金が足りない時の最終手段。「リバースモーゲージ」と「リースバック」の賢い使い分け】

「立派な持ち家はあるけれど、現金がない」 「年金だけでは生活が苦しい。でも、住み慣れたこの家を離れたくはない」

長生きリスクが叫ばれる昨今、多くのシニア世代が直面するのが「資産はあるのに、使えるお金がない（資産リッチ・キャッシュプア）」という問題です。

そんな時の切り札として注目されているのが、自宅をお金に変えながら住み続けることができる「リバースモーゲージ」と「リースバック」です。

どちらも「自宅に住み続けられる」という点では同じですが、仕組みは「借金」と「売却」で全く異なります。 この違いを理解せずに契約してしまうと、「こんなはずじゃなかった」と老後の住まいを追われる悲劇になりかねません。

この記事では、老後資金の最終手段とも言えるこの2つの制度の仕組み、メリット・デメリット、そしてあなたの状況に合わせた「賢い使い分け」について徹底解説します。

1. 似て非なる2つの仕組み。決定的な違いとは？

まずは、両者の根本的な違いを頭に入れておきましょう。

① リバースモーゲージ ＝ 「融資（借金）」

• 仕組み： 自宅を担保に銀行からお金を借りる。

• 所有権： あなたのまま（名義は変わりません）。

• 支払い： 毎月「利息」のみ払う（※元金は死亡時に自宅を売却して一括返済）。

• イメージ： 「家を担保に年金を借りる」。

② リースバック ＝ 「売買（売却＋賃貸）」

• 仕組み： 自宅を不動産業者などに売却し、同時に「賃貸契約」を結んで住み続ける。

• 所有権： 買主に移る（あなたは借家人になります）。

• 支払い： 毎月「家賃」を払う。

• イメージ： 「家を売って現金化し、そのまま店子（たなこ）として住む」。

最大の違いは、「家の持ち主のままでいるか（リバースモーゲージ）」、「家を手放して賃貸にするか（リースバック）」です。

2. 【リバースモーゲージ】のメリット・デメリット

銀行や公的機関（社会福祉協議会）が提供するリバースモーゲージ。 「死ぬまで自宅は自分のもの」という安心感が最大の魅力です。

メリット

1. 毎月の支払いが安い： 毎月払うのは「利息」だけなので、月数千円〜数万円程度で済みます（※元金も利息も死後一括返済のプランなら、月々の支払いは0円です）。

2. 所有権を維持できる： リフォームや建て替えも自分の判断で行えます。

3. 高齢者向け： 55歳〜60歳以上など、シニア専用の商品なので審査が通りやすい側面があります。

デメリット・リスク

1. 「土地」の価値がないと借りられない： 日本の銀行は建物の価値をほぼゼロとみなすため、「土地の評価額」が低い地方の戸建てや、マンション（※一部都心を除く）では利用できないことが多いです。

2. 長生きリスク（融資枠の枯渇）： 長生きしすぎて融資限度額に達してしまうと、それ以上の借入ができなくなったり、元金の返済を求められたりする恐れがあります。

3. 金利上昇リスク： 変動金利が一般的です。金利が上がると、毎月の支払い（利息）が増えたり、担保割れを起こしたりするリスクがあります。

3. 【リースバック】のメリット・デメリット

不動産会社などが提供するリースバック。 審査が早く、現金が一気に入るのが特徴です。

メリット

1. まとまった現金が手に入る： 家を売るわけですから、数千万円単位の現金を一括で受け取れます。借金の返済や、老後資金の確保に使えます。

2. マンションや古い家でもOK： 「賃貸として貸せるか」が基準なので、リバースモーゲージで断られた物件でも利用できる可能性があります。

3. 固定資産税がなくなる： 所有者ではなくなるので、税金やマンションの管理費・修繕積立金の支払いが不要になります。

デメリット・リスク

1. 売却価格が安い： 市場価格の7割〜8割程度に買い叩かれることが一般的です。

2. 家賃が高い： 売却価格に対して家賃が決まります（年間家賃＝売却価格×6〜10%程度）。周辺の家賃相場より割高になることが多く、長生きするほど「家賃貧乏」になるリスクがあります。

3. 「ずっと住める」とは限らない： 契約期間が「2年（定期借家契約）」などで切られ、再契約を拒否されて退去を迫られるトラブルも起きています。

4. どっちを選ぶ？ ケース別・賢い使い分け診断

では、あなたはどちらを選ぶべきでしょうか？ 状況別に「正解ルート」を診断します。

ケースA：「毎月の支出を抑えたい」＆「土地がある」

👉 【リバースモーゲージ】がおすすめ

• 理由： 毎月の支払いが「利息のみ」なので、年金生活でもキャッシュフローが楽になります。

• 条件： 都市部の戸建てなど、土地の担保価値が高いことが前提です。

• 向いている人： 「死ぬまでこの家に住み続けたい」「子供には家を残さなくていい（売って借金を返せばいい）」と割り切れる人。

ケースB：「まとまった大金が必要」＆「将来は引っ越してもいい」

👉 【リースバック】がおすすめ

• 理由： 売却代金が一括で入るので、住宅ローンの完済や、事業資金、医療費などに充てられます。

• 条件： 毎月の「家賃」を払い続けられる年金収入や蓄えがあること。

• 向いている人： 「今は動けないが、数年後には施設に入るかもしれない」「家への執着があまりない」「リバースモーゲージの審査に落ちた」人。

ケースC：「マンション住まい」の人

👉 基本は【リースバック】（一部【リバースモーゲージ】も可）

• 理由： 多くの金融機関は、リバースモーゲージの対象を「戸建て（土地）」に限っています。マンションでも利用できるのは、首都圏の駅近など資産価値が高い物件に限られます。それ以外はリースバックが現実的な選択肢となります。

5. 知らないと地獄を見る？ 「推定相続人」との話し合い

どちらの制度を使うにしても、絶対に避けて通れないのが「子供（推定相続人）の同意」です。

リバースモーゲージの場合

親が亡くなった後、銀行は家を売って借金を回収します。もし売却額が借金より少なかった場合、残りの借金を子供が払うのか？（リコース型）、それとも払わなくていいのか？（ノンリコース型）。 ここを明確にしておかないと、「親が勝手に家を担保に借金をして、負債だけ残された」と子供が激怒するトラブルになります。

※最近は、担保割れしても相続人に請求がいかない「ノンリコース型」が主流ですが、金利がやや高めに設定されます。

リースバックの場合

家はすでに他人のものです。「実家は将来俺が継ぐつもりだったのに！」と子供が後から知っても、取り戻すことは困難（買い戻し特約などがない限り）です。 実家がなくなることについて、必ず事前に了承を得ておく必要があります。

まとめ：それは「魔法」ではなく「取引」である

「住みながらお金がもらえる」。 一見すると魔法のような制度ですが、リバースモーゲージは「自分の資産を切り崩して食べる（利息を払う）」行為であり、リースバックは「家を安く売って高く借りる」行為です。

どちらも、金融機関や不動産業者が利益を出すための「ビジネス」であることを忘れてはいけません。

しかし、背に腹は代えられない状況において、自宅という「眠れる資産」を活用できる最強の防衛策であることも事実です。

重要なのは、

1. 「借金（金利）」か「家賃」か、どちらのリスクなら許容できるか。

2. 「死ぬまで住む」のか「いつか出る」のか、ライフプランはどうなっているか。

この2点を整理することです。 安易に飛びつかず、複数の金融機関や業者に見積もりを取り、ご家族と膝を突き合わせて話し合ってみてください。 家を守るつもりが、家を失うことのないように。